半岛官网态度转变，房地产行业有望迎来拐点。本周重磅政策密集出台，924央行宣布的数项与地产相关政策，特别是926政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述，让我们看到自上而下对房地产的关切和态度转变，本次顶层的决心是近几年空前的。我们判断，地产基本面见底政策端需看到三大要素，去约束、去供给、去杠杆，目前三大要素基础正不断夯实。1）去约束，约束主要在于首付比例和限购。首付比例角度，继517之后再度下调首付比例，不再区分首套二套，二套首付调整为15%（517央行将首套房最低首付比例由20%下调至15%，二套房最低首付比例由30%下调至25%），限购角度，926政治局会议明确表示“要回应群众关切，调整住房限购政策”。目前全国仅北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津和海南部分地区仍有限购政策，这意味着全面放开或成为可能。2）去供给，央行优化保障性住房再贷款政策，3000亿保障性住房再贷款中央行资金支持比例由60%提高至100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。同时央行将支持收购房企存量土地半岛，研究允许政策性银行和商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量资源，并缓解房企资金压力。3）去杠杆，降杠杆的本质是释放购买力，参照海外经验，降杠杆结束后地产才有趋势性机会，以2008年美国为例，居民杠杆率快速下跌阶段过后，地产才实际见底。当前我国居民的购房负担率跌破60%，已经降至历史最低水平。同时，央行表示将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在50bp左右，根据央行数据半岛，截至2024年二季度末，全国新发房贷利率为3.45%，本次预计可进一步减少年均利息支出1500亿，有效降低居民负担，激发消费和购房潜力。
建材是房地产政策反转的进攻品种，建议关注建材板块机会。建筑材料板块是投资地产反转最具弹性的进攻板块之一，复盘历次房地产政策反转，我们认为建材板块配置具有必要性。目前，因为过去几年房地产政策约束及购房者预期下行，建材产业链机构持仓已近乎出清，2024年二季度，建材机构重仓持股比例仅0.43%，PB为1.02，PE为16.80。而我们复盘2015年牛市，启动前建材机构重仓持股比例为0.52%，PB为1.63，PE为15.13，总体与当前相近，而高点机构重仓持股直接提升到1.91%，PE提升至43.35，PB提升至3.19半岛。而本轮板块回落前，高点建材的机构重仓比例更是达到2.15%，PB为2.34，PE为20.08，潜在仓位提升空间约3~4倍。
数据跟踪：（1）水泥：全国42.5水泥平均价为386.0元/吨，环比上升4.5元/吨，同比上升26.7元/吨。（2）浮法玻璃：全国5mm浮法玻璃均价为1268.4元/吨，环比下降48.8元/吨，同比下降932.7元/吨。（3）光伏玻璃：2.0mm镀膜均价为12.5元/平，环比不变，同比下降7.1元/平。3.2mm镀膜均价为21.1元/平，环比下降0.4元/平，同比下降6.8元/平。（4）玻纤：无碱玻璃纤维纱均价为4635.0元/吨，环比下降5.0元/吨，同比上升370.0元/吨。电子纱均价为9200.0元/吨，环比不变，同比上升1300.0元/吨。（5）碳纤维：大丝束碳纤维均价为72.5元/千克，环比不变，同比下降5.0元/千克。小丝束碳纤维均价为97.5元/千克，环比不变，同比下降18.5元/千克。
投资分析意见：将板块评级由“中性“上调至”看好“。当前市场对房地产产业链的分歧的核心是后续政策落地的确定性以及传导到基本面的有效性。但我们认为，股价波动受基本面和资金面同时影响，定价逻辑或由信心主导，过于关注基本面验证或错过第一阶段估值修复的行情，建议关注建材板块机会。我们建议关注：1）估值直接反应信心的消费建材，现阶段重点关注曾经在牛市中涨幅较大的细分赛道龙头，关注三棵树、坚朗五金、伟星新材、北新建材、蒙娜丽莎、东方雨虹；2）交易新周期起点的水泥，关注海螺水泥，华新水泥（H股）、万年青（大运河）。3）此外，我们继续推荐分子端确定性的景气赛道，建议关注中国核建、上海港湾半岛、雪峰科技、国泰集团。
风险提示：经济恢复不及预期，基建投资不及预期，房地产投资低于预期（华源证券 戴铭余,王彬鹏,郦悦轩,唐志玮）
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